Okiem ekspertów: rynek deweloperski i obecne trendy

Rynek deweloperski przeżywa dobrą passę. Nowe mieszkania sprzedają się jak ciepłe bułeczki, a ich ceny szybują w górę. Jednocześnie wciąż zmieniają się oczekiwania i możliwości klientów. Jakich mieszkań dziś poszukują Polacy? Jak rynek będzie wyglądał za kilka lat? Sprawdź, co mówią o tym eksperci!

 

Rynek deweloperski dynamicznie się rozwija
Rynek deweloperski dynamicznie się rozwija

 

Rynek deweloperski wciąż się zmienia

Jak twierdzi Bartosz Nosiadek z Grupy Fibra, nie da się jasno zdefiniować idealnego i najbardziej poszukiwanego na rynku metrażu. Preferencje klientów zależą bowiem od tego, czy kupują oni mieszkanie dla siebie czy po to, by je wynająć. – Mniej więcej połowa klientów, a w dużych miastach jeszcze więcej, to inwestorzy kupujący mieszkania na wynajem. Najpopularniejsze wśród nich są małe metraże: 25-30 mkw. Dają one najwyższą stopę zwrotu. Druga grupa klientów, czyli klienci-konsumenci, oczekuje często większych mieszkań, o powierzchni przekraczającej 50 mkw – zauważa.

–  Faktycznie, mniejsze lepiej się sprzedaje – wtóruje mu Radosław Musiał z Musiał Group. – Ale na przestrzeni lat, tak jak samochody „puchną” i są coraz większe, tak teraz mieszkania też się powiększają. Te same osoby, którym parę lat temu wystarczyłyby najmniejsze metraże, dziś szukają 40- i 50-metrowych mieszkań.

Bartosz Nosiadek przekonuje, że trend ten może się utrzymać. Jak twierdzi, obecnie wciąż modne są kawalerki, jednak osoby dziś w nich mieszkające, po założeniu rodziny poszukiwać będą większych mieszkań. Będą musieli wziąć to pod uwagę także inwestorzy.

Osoby potrzebujące większej przestrzeni, często zamiast mieszkań wybierają dom pod miastem. Ale Radosław Musiał zwraca uwagę na to, że również to się zmienia. – Zaczyna się już proces kontrurbanizacji. Ludzie z powrotem wybierają centra miast. I tak jak dziś domy są nadal droższe, tak w przyszłości prawdopodobnie ceny mieszkań w centrum i domów na obrzeżach będą się wyrównywać. Tak jak to jest na Zachodzie. Zamożniejsi klienci mogą sobie pozwolić na duże mieszkania, których metraż przekracza 80 mkw. Inni wybierają apartament w centrum i jednocześnie dom letniskowy na obrzeżach – opisuje.

 

Balkon w nowych budynkach jest standardem
Balkon w nowych budynkach jest standardem

 

Balkon obowiązkowo, piwnica – niekoniecznie

Jak opisują eksperci, balkon lub ogródek na wyłączność stał się już deweloperskim standardem. Rozmówcy zgodnie przyznają, że wielu klientów od razu odrzuca mieszkania bez dostępu do balkonu. – Ogródek to coś, co jest olbrzymim atutem każdego mieszkania na parterze. Natomiast dla klientów z wyższych pięter liczy się nie tylko dostępność balkonu, ale i widok, który się z niego rozciąga. Zwracają oni dużą uwagę na to, jak wygląda okolica, czy jest ładnie zaaranżowana – opowiada Bartosz Nosiadek.

Jak dodaje Radosław Musiał, coraz mniejszą rolę odgrywają natomiast komórki i piwnice. – Ludzie nie trzymają już w mieszkaniach zapasów żywności, słoików i opon zimowych. Doradzamy deweloperom, by unikali tego typu pomieszczeń, bo jest to strata powierzchni, za która nikt nie zapłaci tyle, co za mieszkanie. Dodatkowo, komórki i piwnice generują problemy z utrzymaniem czystości.

Zdaniem Radosława Musiała, wśród pomieszczeń o niemieszkalnym charakterze, dużo większym wzięciem cieszą się za to garaże. Bartosz Nosiadek zwraca jednak uwagę na to, że w tym przypadku bardzo wiele zależy od położenia osiedla. – Z moich obserwacji wynika, że garażu oczekuje około 30-40 procent klientów. Dla innych miejsce parkingowe otwarte jest zupełnie wystarczające. Budujemy na terenie, gdzie działki nie są aż tak drogie. Zupełnie inaczej jest jednak w centrach wielkich miast, jak Katowice czy Warszawa. Tam miejsce parkingowe jest znacznie istotniejsze.

 

Deweloperzy wprowadzają techniczne nowości
Deweloperzy wprowadzają techniczne nowości

 

Coraz wyższy standard

Eksperci zgodnie przyznają, że oczekiwany standard na rynku pierwotnym nieustannie się podnosi. – Po pierwsze wpływ na to ma rozwój technologii i dostępnych materiałów. Po drugie, klienci są coraz bardziej świadomi. Stosowanie nowinek wymusza także konkurencja. Nikogo nie dziwią już systemy inteligentne, ogrzewanie podłogowe, klimatyzacja, centralne odkurzacze czy rolety elektryczne. Wciąż trzeba pracować nad ofertą i ją wzbogacać. W niektórych budynkach stosujemy np. kominki w mieszkaniach. Klienci zwracają uwagę także na ciche windy, jakość okładzin klatek schodowych, na których normalnym widokiem jest granit lub stal nierdzewna. Jeszcze parę lat temu tak nie było – zauważa Radosław Musiał. Zgadza się z nim Bartosz Nosiadek: – Na przestrzeni lat standard staje się coraz istotniejszy. Klienci są skłonni zapłacić 100-300 zł więcej za metr, jeśli jest on wyższy. Dużą uwagę zwracają na energooszczędność budynku, ale i na aranżację terenu wokół, tereny zielone i rekreacyjne – dodaje.

 

Wykończenie pod klucz lub pakiety wykończeniowe oszczędzają czas klientów
Wykończenie pod klucz lub pakiety wykończeniowe oszczędzają czas klientów

Coraz częściej pod klucz

Słynny „stan deweloperski” wciąż jest najczęściej poszukiwanym rodzajem mieszkania. Eksperci zauważają jednak, że i to powoli się zmienia. – Zwiększa się liczba osób chcących kupić lokal wykończony „pod klucz”. A to dlatego, że usługi budowlane są mniej dostępne, jest to problematyczne i czasochłonne. Kiedyś 90% sprzedawanych mieszkań to był stan deweloperski. Dziś jedna trzecia to już lokale wykończone „pod klucz” – opisuje Bartosz Nosiadek. Podobną tendencję zauważa Radosław Musiał. – Klienci coraz częściej oczekują dostępności pakietów wykończeniowych. Właśnie je wprowadzamy. Wynika to z tego, że współpraca z architektem wnętrz i naszą ekipą oszczędza klientowi dużo czasu – podkreśla.

 

Wzrasta liczba klientów gotówkowych
Wzrasta liczba klientów gotówkowych

Inwestorzy kupują za gotówkę

Rynek deweloperski przeżywa wzrost udziału klientów gotówkowych. – Do niedawna 90% mieszkań było kupowanych na kredyt. Ostatnio te proporcje się zmieniły, dziś to ok. 60%. Wynika to z alokacji kapitału, chęci inwestowania w nieruchomości zamiast produktów bankowych. Dla firm jest to natomiast kolejna możliwość optymalizacji kosztów – tłumaczy Radosław Musiał. Bartosz Nosiadek zgadza się, że rosnący odsetek klientów gotówkowych to głównie inwestorzy, często kupujący mieszkanie na wynajem jako alternatywę dla lokaty bankowej. I dodaje, że wśród klientów kupujących mieszkanie dla siebie, wciąż przeważają tacy, którzy zaciągają na nie kredyt hipoteczny.

 

Czy ceny wciąż będą rosły?

Tak jak w wielu powyższych zagadnieniach trendów na rynku deweloperskim jest według ekspertów podobny, tak ich prognozy dotyczące cen nowych mieszkań w przyszłości znacznie się różnią. – Gdybym miał to ocenić, to ta sytuacja przypomina sytuację z 2005 i 2006 roku. Był wówczas problem z dostępnością materiałów i usług budowlanych. A potem przyszedł kryzys. Dziś niskie stopy procentowe napędzają zakupy, ale spodziewam się, że w perspektywie najbliższych dwóch lat może dojść do pogorszenia koniunktury – ocenia Bartosz Nosiadek.

Dużo bardziej optymistycznie na przyszłość rynku pierwotnego patrzy Radosław Musiał. – Moim zdaniem przed nami jeszcze przynajmniej kilka lat wysokiego popytu. Na terenie, na którym działamy, cena nowego mieszkania jest wciąż za niska w porównaniu do mieszkań używanych. Nie zakładam, że starsze mieszkania potanieją, biorąc pod uwagę koszty remontów. Więc ceny nowych mieszkań muszą wzrosnąć, aby ta amplituda się rozszerzyła. Na Zachodzie jest to 50-80% różnicy w cenie, u nas w tej chwili ok. 20%. Idąc tym tropem, trend budowy nowych mieszkań dale się zachowa, bo jest to towar najbardziej pożądany. A nowych mieszkań mamy wciąż za mało – podsumowuje.