Okiem ekspertów: mikroapartamenty

Wysoki standard, mały metraż. Tymi czterema słowami najłatwiej określić mikroapartamenty. Cieszą się one coraz większą popularnością. Dla jakiej grupy klientów są one najbardziej atrakcyjne? Jakie ma zalety i wady? Sprawdź, co mówią o tym eksperci.

Mikroapartamenty cieszą się popularnością
Mikroapartamenty cieszą się popularnością

 

Duże zainteresowanie mikropartamentami

Jak zauważa Danuta Talarczyk-Scheller z poznańskiego biura Talarczyk i Scheller Nieruchomości, choć nazwa “mikroapartament” wskazuje wyraźnie na mieszkaniowy charakter nieruchomości, ze względu na obowiązujące w Polsce prawo są to formalnie lokale użytkowe. – Przepisy określają, że mieszkanie to lokal, w którym co najmniej jedna izba mieszkalna ma minimum 16 metrów kwadratowych, plus łazienka (2,5 mkw.) i korytarz (1 mkw.). Razem mieszkanie musi mieć zatem co najmniej 19 mkw., a od przyszłego roku minimalna powierzchnia mieszkania wynosić będzie 25 mkw. Zatem mikroapartamenty to w świetle prawa lokale użytkowe pełniące funkcje mieszkalne – tłumaczy ekspertka. Monika Jurczyk z krakowskiego biura Koneser Group dodaje, że rozporządzenie, które wkrótce wejdzie w życie, budzi kontrowersje. – W branży słychać głosy, że zmiana ta jest niepotrzebna. Skoro małe metraże wciąż cieszą się zainteresowaniem klientów, to dlaczego mamy prawnie zakazywać komukolwiek sprzedaży lub zakupu takich nieruchomości?

A popularność mikroapartamentów faktycznie jest spora, choć – jak przyznają eksperci – wszystko zależy od regionu. – Kraków jest rynkiem specyficznym. Ze względu na bardzo dużą ilość korporacji i filii firm zagranicznych, sporą liczbę studentów, a przede wszystkim – turystów odwiedzających rokrocznie nasze miasto, kawalerki, mikroapartamenty i – ogólnie mówiąc – małe mieszkania cieszą się naprawdę sporą popularnością. Doskonale widać to w momencie, kiedy do sprzedaży trafia nowa inwestycja. Najmniejsze metraże sprzedają się najszybciej – charakteryzuje stolicę Małopolski Monika Jurczyk. – W Poznaniu pierwsze mikroapartamenty budzą spore zainteresowanie jako pewna i atrakcyjna inwestycja. Część potencjalnych klientów rezygnuje, gdy dowiaduje się, że nasze smARTy to nie mieszkania. Większość jest jednak dobrze zorientowana w rynku – opisuje z kolei Danuta Talarczyk-Scheller. Także w Lublinie mikroapartamenty, choć są nowością, cieszą się sporym zainteresowaniem. Jak przyznaje Elżbieta Mech z biura Big City Development, sprzedało ono już 35% mikroapartamentów w budowanej dopiero pierwszej lubelskiej inwestycji tego typu.

 

Pod wynajem

Zdaniem Elżbiety Mech, większość klientów to osoby, które kupują mikroapartamenty pod wynajem – zarówno krótko- jak i długookresowy. – Lublin to przede wszystkim miasto studentów i to właśnie oni są potencjalnymi najemcami, ale niektórzy rentierzy nastawiają się również na najem krótkoterminowy, myśląc o osobach, które przyjeżdżają do Lublina na spotkanie biznesowe czy szkolenia. Mikroapratamenty przy ul. Warszawskiej 96, ze względu na bliskość Skansenu, dają inwestorom nadzieję także na zyski z turystyki, zwłaszcza latem. Także nasi rozmówcy z Poznania i Krakowa przyznali, że to właśnie osoby nastawione na wynajem są najczęstszymi kupcami mikroapartamentów. – Gotówka zainwestowana w zakup mikroapartamentu, zwłaszcza jeśli jest dobrze położony, przyniesie zdecydowanie lepszy profit niż jakakolwiek lokata w banku, a nie każdy czuje się na siłach, by inwestować w innych obszarach – tłumaczy Danuta Talarczyk-Scheller.

 

Na start lub jesień życia

Inną grupę klientów stanowią osoby, które chcą obniżyć koszty życia. – Są to np. osoby starsze, zamieszkujące do tej pory 3-pokojowe mieszkania, które po usamodzielnieniu się dzieci nie potrzebują już tak dużej przestrzeni. Również czynsz i koszty eksploatacji w dużym, 3-pokojowym mieszkaniu są znacznie wyższe niż w naszych mikroapartamentach, dzięki czemu są one idealnym wyborem dla osób poszukujących wysokiego standardu za niewielką cenę – tłumaczy Elżbieta Mech.

Jeszcze liczniejszą grupę zainteresowanych mikroapartamentami stanowią studenci, dla których liczy się komfort i wygląd mieszkania. – W mikroapartamentach mają dużo wyższy standard mieszkania, niż na stancjach czy w akademikach. Lokale są w pełni samodzielne – jest miejsce do pracy, spania, aneks kuchenny i łazienka – dodaje Elżbieta Mech. Młodzi ludzie dominują także wśród poszukujących mikroapartamentów w Krakowie. – Bardzo dużą część swojego spędzają oni poza domem, skupiając się głównie na pracy, a po niej – odpoczywając aktywnie, spotykając się ze znajomymi, realizując swoje pasje. Cenią sobie wnętrza urządzone ze smakiem i przemyślane koncepcje pozwalające na rozsądne zagospodarowanie tak małego metrażu – opisuje Monika Jurczyk. Jak dodaje, to właśnie maksymalne wykorzystanie przestrzeni jest kluczem do sukcesu mikroapartamentów.

 

Dobrze przemyślana mała przestrzeń nie musi być problemem

 

Niski metraż, niska cena

Inną przyczyną popularności mikroapartamentów jest oczywiście cena. W Poznaniu najtańsze nowe lokale kosztowały ok. 150 000 zł. – Jednak do zwrotu jest 23% podatku VAT, jeśli lokal jest nabywany pod wynajem. Wówczas koszt wynosi 125 000 zł. Jeśli klient zamawia wyposażenie “pod klucz”, musi się liczyć z dodatkową kwotą ok 30-40 000 zł brutto – opisuje Danuta Talarczyk-Scheller. W Lublinie jest jeszcze taniej: własny kąt do zamieszkania, z możliwością meldunku, można mieć już za mniej niż 100 000 zł netto. Ten sam lokal wykończony pod klucz kosztować będzie niewiele ponad 110 000 zł + VAT. – Można u nas wybrać jeden z trzech oferowanych stylów i odebrać apartament gotowy zamieszkania – twierdzi Elżbieta Mech z biura Big City Development.

Oczywiście, podobnie jak w przypadku wszystkich innych nieruchomości, na cenę mikroapartamentów ma wpływ wiele czynników, od lokalizacji, przez typ budynku po jego standard. – W tym momencie w sprzedaży mamy mikroapartament w kamienicy Plac na Groblach 19 – metraż 23,11 mkw. w cenie 449 000 zł. Mowa tu jednak o zabytkowej kamienicy w bezpośrednim sąsiedztwie Zamku Królewskiego na Wawelu, odnawianej w standardzie premium plus, a dodatkowo do apartamentu przynależy prywatny taras z widokiem na zakole Wisły i Wawel. Podobne metraże w innych naszych kamienicach można było kupić nawet za 8000 zł / mkw – opisuje krakowski rynek Monika Jurczyk z biura Koneser Group.

 

Widok z balkonu potrafi być bezcenny
Widok z balkonu potrafi być bezcenny

 

Maksymalne wykorzystanie przestrzeni

Podobno najmniejsze mieszkanie świata znajduje się w pobliżu Bazyliki Świętego Piotra w Rzymie. Zaprojektował je dla siebie architekt Marco Pierazzi. Na 7 metrach kwadratowych zmieścił podwójne łóżko, kuchnię ze składanym stołem, łazienkę z prysznicem i deskę do prasowania. Przy tym rekordowym wyniku, dostępne w Polsce mikroapartamenty wydają się olbrzymie.

– Na początku najmniejszy lokal z naszej oferty miał niespełna 12 mkw, jednak na lubelski rynek okazał się zbyt mały i wywołał wiele kontrowersji. Zmieniliśmy zatem układ pomieszczeń tak, aby zwiększyć ich powierzchnię. Obecnie najmniejszy lokal ma 15 mkw. Osobiście przez ponad 3 lata mieszkałam w kawalerce niewiele większej, bo 16-metrowej. Z własnego doświadczenia mogę zapewnić, że można funkcjonować na takiej przestrzeni – opisuje Elżbieta Mech.

Niewiele więcej, bo 18,3 mkw. miał najmniejszy lokal w ofercie poznańskiego biura Talarczyk i Scheller Nieruchomości. Pokój miał powierzchnię 11,6 mkw., aneks kuchenny – 2,5 mkw., łazienka – 3 mkw., a korytarz 1,2 mkw. – Pokój wyposażony był w sekretarzyk i składany stół z regałami, spod łóżka wysuwało się drugie łóżko, które mogło funkcjonować samodzielnie lub tworzyć łóżko podwójne. Aneks kuchenny schowany był w szafie korytarzowej, w której znajdowała się również garderoba i pralka. Mikroapartament położony jest w nowym budynku złożonym z 92 podobnych mikroapartamentów. Mieści się przy ul. Serafitek, kilka kroków od Politechniki Poznańskiej. Został kupiony przez inwestora, który przeznaczył go na wynajem dla 1 studenta. Kosztował 195 000 zł, a nabywca otrzymał niemal 37 000 zł zwrotu podatku VAT – wylicza Danuta Talarczyk-Scheller.

Jak zgodnie twierdzą eksperci, w przypadku tak niskich metraży niezwykle istotne jest właściwe rozplanowanie przestrzeni i wykorzystanie każdego jej skrawka.

 

Jak pokazać mikroapartamenty?

A jak prezentuje się tak małe lokale w ogłoszeniach? – Podstawą jest porządny sprzęt – aparat z obiektywem szerokokątnym oraz stabilny statyw. Małe pomieszczenia muszą być doskonale oświetlone – pamiętać należy zarówno o świetle dziennym, jak i o włączeniu wszystkich punktów świetlnych w mieszkaniu. Dobrze, gdy znajdują się w nim punkty kontrastowe np. biała kuchnia i czerwony ekspres do kawy – opisuje Monika Jurczyk.

Warto wspomnieć, że niektórzy klienci potrafią kupić mieszkanie nie widząc ani jednego zdjęcia. – Nasze lokale są w trakcie budowy, więc zdjęcia obejmują na razie postępy prac budowlanych – opowiada Elżbieta Mech. – Bazujemy na rzutach pomieszczeń i wizualizacjach 3D. Nie każdy jest w stanie wyobrazić sobie wykończenie i urządzenie tak małego lokalu. Dlatego każdy z nich ma indywidualnie wykonaną wizualizację z przemyślaną aranżacją przestrzeni tak, aby maksymalnie ją wykorzystać.

 

Mikroapartament może być świetną inwestycją
Mikroapartament może być świetną inwestycją

 

Inwestycja bez wad?

Mikroapartamenty nie są dla każdego. Z pewnością nie sprawdzą się w przypadku rodzin z dziećmi lub osób, które potrzebują przestrzeni. Eksperci zgodnie przyznają jednak, że dla osób, które mają sprecyzowane oczekiwania i wiedzą na co się decydują – może to być idealne rozwiązanie. Za stosunkowo niewielkie pieniądze można mieć na własność lokal o niskim koszcie utrzymania. Dodatkowo zazwyczaj mikroapartamenty budowane są w znakomitych lokalizacjach. Mogą być więc znakomitym rozwiązaniem np. na początek dorosłego życia, a później – w miarę wzrastania potrzeb – zostać wynajęte lub sprzedane.

Może to być też dobry pomysł na pomnożenie kapitału. Zdaniem Elżbiety Mech, nawet jeśli ktoś nie zna się na wynajmie mieszkań i nie chce zaprzątać sobie tym głowy, może zarobić na inwestycji w mikroapartament. – Nawiązaliśmy współpracę z firmą, która profesjonalnie zajmuje się zarządzaniem najmem. Jeśli klient zdecyduje się na taką usługę, nie musi w ogóle martwić się o obsługę lokalu. Ma za to gwarantowany zysk do 7% w skali roku – więcej niż na jakiejkolwiek lokacie – podkreśla. Tego typu oferty także są coraz popularniejsze.

 

Chcesz wypowiedzieć się w cyklu Okiem Ekspertów? A może masz ciekawy pomysł na kolejny wpis? Skontaktuj się koniecznie z nami, może kolejnym razem oprzemy się na Twoim doświadczeniu!